Démembrement de propriété : barème de l'usufruit, nue-propriété et impôts

Démembrement de propriété : les droits de chacun

L'usufruitier peut se servir du bien et en toucher les fruits, loyers compris, à condition d'en préserver la substance (code civil, art. 578). La nue-propriété est le droit d'en disposer, et de retrouver la pleine propriété quand l'usufruit s'éteint, au décès de l'usufruitier ou au terme convenu. Le démembrement peut porter sur un logement, des parts sociales (SCI à l'IR ou à l'IS) ou une somme d'argent (service-public.fr). Pour un logement :

• l'usufruitier l'habite ou le loue, et la taxe foncière est établie à son nom (CGI, art. 1400, II) ;
• il assure l'entretien ; les grosses réparations, celles des gros murs, des voûtes, des poutres et des couvertures entières, reviennent au nu-propriétaire, sauf défaut d'entretien (code civil, art. 605 et 606) ;
• un usufruit consenti à une société ou à un organisme dure trente ans au plus (code civil, art. 619).

Le barème de l'usufruit de l'article 669, selon l'âge

Pour les droits de donation et de succession, la valeur du bien se répartit selon l'âge de l'usufruitier au jour de la transmission, compté en années révolues, au dernier anniversaire (CGI, art. 669, I ; simulateur de service-public.fr).

• Usufruit à durée fixe : 23 % de la valeur du bien par période de dix ans, sans fraction et quel que soit l'âge (art. 669, II), sans dépasser la valeur d'un usufruit viager : trente ans d'usufruit consentis à une personne de 52 ans valent 50 %, et non 69 % (BOFiP, BOI-ENR-DG-30, § 80).
• Droit d'usage et d'habitation : 60 % de la valeur de l'usufruit (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 90).

Donation de la nue-propriété : des droits sur sa seule valeur

Quand un parent donne la nue-propriété d'un bien et en garde l'usufruit, les droits ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, fixée par le barème selon son âge au jour de la donation (service-public.fr). L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant sur 15 ans s'applique (CGI, art. 779 et 784), puis le barème en ligne directe (CGI, art. 777). Pour un immeuble, le notaire est obligatoire (même fiche).

Donné en pleine propriété, le même bien laisserait 300 000 € taxables, soit 58 194,35 € de droits : 32 000 € de plus, les 160 000 € d'usufruit taxés à 20 %. La base suit l'âge du donateur : à 58 ans, la nue-propriété vaudrait 50 %, et les droits 18 194,35 €. Les autres règles de la donation : donation à un enfant.

Au décès de l'usufruitier : la pleine propriété sans droits

Quand l'usufruit s'éteint, par le décès de l'usufruitier ou à son terme, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits de mutation (CGI, art. 1133), quelle que soit alors la valeur du bien (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 1). Deux règles encadrent ce résultat :

• La présomption de l'article 751 : un bien dont le défunt avait l'usufruit et un héritier la nue-propriété est présumé appartenir à la succession, sauf donation régulière faite plus de trois mois avant le décès, ou démembrement gratuit établi par acte authentique dans le même délai et évalué selon le barème (CGI, art. 751).
• Le rappel des 15 ans : si le donateur meurt dans les 15 ans, la donation est rappelée pour calculer les droits sur le reste de sa succession, et l'abattement qu'elle a consommé ne sert pas deux fois (CGI, art. 784).

Le barème sert aussi au décès : le conjoint survivant qui recueille l'usufruit ne paie aucun droit (CGI, art. 796-0 bis), et les enfants paient sur la nue-propriété, évaluée selon l'âge du conjoint, en pouvant différer le paiement jusqu'à six mois après la fin de l'usufruit (CGI, annexe III, art. 404 B ; droits de succession). Sur une somme d'argent, l'usufruit devient un quasi-usufruit, qui permet de la dépenser à charge d'en rendre la valeur à la fin (code civil, art. 587) ; depuis le 29 décembre 2023, cette dette de restitution ne se déduit plus de la succession de l'usufruitier qui s'était réservé l'usufruit de la somme, sauf exceptions (CGI, art. 774 bis).

Loyers et charges : l'usufruitier déclare, le nu-propriétaire déduit parfois

Les loyers d'un bien démembré sont imposés au nom de l'usufruitier, qui déduit les charges qu'il paie (BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 20 ; brochure pratique 2026, p. 341). S'il les abandonne au nu-propriétaire sans acte de renonciation à l'usufruit, il reste imposé, et le nu-propriétaire l'est aussi, en bénéfices non commerciaux (même document, § 30).

Le nu-propriétaire qui paie de grosses réparations, ou les intérêts d'un emprunt pour acheter la nue-propriété, peut les déduire de ses autres revenus fonciers, ou constater un déficit imputable sur son revenu global jusqu'à 10 700 € par an, intérêts exclus, à condition que l'usufruitier loue le bien et en déclare les loyers ; s'il l'occupe, rien ne se déduit (brochure, p. 362 ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 60 et 70). L'ancien régime qui permettait de déduire ces grosses réparations du revenu global ne vaut plus pour les dépenses payées depuis le 1er janvier 2018 (brochure, p. 362).

Usufruitier qui déclare des loyers ? L'assistant fiscal IA calcule votre impôt sur le revenu au barème 2026.

IFI : l'usufruitier déclare la pleine propriété

À l'IFI, l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, et le nu-propriétaire n'a rien à déclarer (CGI, art. 968 ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, § 1 et 10) : dans l'exemple, la mère, si son patrimoine la rend redevable de l'IFI, continue de déclarer l'appartement en pleine propriété. L'impôt ne se partage selon le barème de l'article 669 que dans trois cas, si l'usufruit n'est ni vendu ni donné (notice 2042-IFI-NOT 2026, p. 5) :

• l'usufruit légal du conjoint survivant, mais pas l'usufruit reçu par testament ou par donation entre époux ;
• un bien vendu par un propriétaire qui en garde l'usufruit, à un acheteur qui n'est ni son héritier présomptif, ni son donataire, ni une personne interposée ;
• une nue-propriété donnée ou léguée à une commune, à un département, à l'État, à un établissement public ou à une association reconnue d'utilité publique.

Seuil, barème et dettes déductibles : le guide de l'IFI.

Acheter une nue-propriété : l'usufruit locatif social

Des logements se vendent en nue-propriété seule, leur usufruit étant confié par convention, pour quinze ans au moins, à une personne morale qui les loue (CCH, art. L. 253-1) ; quand c'est un bailleur social, on parle d'usufruit locatif social (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80, § 174 ; brochure, p. 362). Pour l'acheteur :

• pendant l'usufruit, aucun loyer ni revenu foncier ; les intérêts de l'emprunt d'achat se déduisent de ses autres revenus fonciers si l'usufruitier est un organisme HLM, un organisme agréé ou une société d'économie mixte, le déficit qui en résulte ne s'imputant que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, art. 31, I, 1°, d ; brochure, p. 362 et 363) ;
• à l'IFI, la règle générale vise l'usufruitier : le nu-propriétaire ne déclare rien tant qu'aucune des trois exceptions ne s'applique (art. 968) ;
• au terme, il devient plein propriétaire sans droits de mutation (art. 1133) ; six mois avant, il peut proposer un bail au locataire en place ou lui donner congé pour vendre le logement ou l'habiter, et trois mois avant, le bailleur doit proposer un autre logement au locataire qui remplit les conditions de ressources (CCH, art. L. 253-5 et L. 253-6).