IFI 2026 : seuil de 1,3 million, barème, dettes et déclaration

Le seuil de l'impôt sur la fortune immobilière : qui paie l'IFI en 2026 ?

Vous devez l'IFI 2026 si le patrimoine immobilier net de votre foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026 (CGI, art. 964). Seule compte la situation de ce jour-là : un appartement vendu en mars se déclare encore (service-public.fr). Le seuil se juge après déduction des dettes et de l'abattement sur la résidence principale ; une fois qu'il est franchi, le barème s'applique dès 800 000 €.

Le foyer réunit les époux, les partenaires de Pacs et aussi les concubins, avec leurs enfants mineurs ; un enfant majeur, même rattaché à votre déclaration de revenus, forme son propre foyer d'IFI (brochure pratique 2026, p. 337). Domicilié en France, vous déclarez vos biens situés en France et à l'étranger ; domicilié ailleurs, votre seul immobilier français. Arrivé en France après cinq années civiles de domicile à l'étranger, vous n'êtes imposé que sur vos biens français l'année de votre arrivée et les cinq suivantes (art. 964).

Ce qui entre dans le calcul, et l'abattement de 30 %

Tout l'immobilier du foyer entre en principe dans l'assiette, détenu en direct ou non ; l'usufruitier d'un bien le déclare le plus souvent en pleine propriété (CGI, art. 968). Pour des parts de société, seule compte la fraction de leur valeur qui correspond à des immeubles : on multiplie leur valeur par le rapport entre la valeur des immeubles taxables et celle de tout l'actif de la société (art. 965), éléments que la société doit vous communiquer sur demande (BOFiP, BOI-PAT-IFI-50-10-30, § 40).

Biens et placements face à l'IFI 2026 (CGI, art. 965 à 976 ; brochure pratique 2026, p. 337 et 338)
Bien ou placement	Retenu à l'IFI ?
Résidence principale	Oui, moins 30 %
Résidence secondaire, logement loué, terrain	Oui
Parts de SCI ou de SCPI	Oui, pour leur fraction immobilière
Unités de compte immobilières d'une assurance-vie	Oui, pour leur part de la valeur de rachat
Actions d'une société industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale détenues à moins de 10 %	Non
Fonds de placement détenus à moins de 10 % et investis à moins de 20 % en immobilier	Non
Immobilier affecté à votre activité professionnelle principale	Non, sous conditions
Bois et forêts, biens ruraux loués par bail à long terme	En partie, sous conditions
Liquidités, obligations, fonds en euros	Non

La résidence principale, logement que vous habitez la majeure partie de l'année, voit sa valeur vénale au 1er janvier réduite de 30 % (art. 973). Un couple n'a droit qu'à un abattement, refusé si le logement appartient à une société civile de gestion immobilière (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 50 et 60). Pour estimer un bien, le service en ligne Patrim est accessible depuis votre espace sur impots.gouv.fr (service-public.fr). Pour des parts de SCPI, voir la fiscalité des SCPI.

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Les dettes déductibles, et leurs limites

Se déduisent les dettes qui existent au 1er janvier, que le foyer supporte et qui concernent un bien taxable : emprunt d'achat, travaux, achat de parts pour leur fraction immobilière, taxe foncière restant due, avec les intérêts échus ou courus (art. 974 ; notice 2042-IFI-NOT, p. 9). L'impôt sur le revenu dû sur vos loyers ne se déduit pas. Les limites :

Résidence principale : son emprunt se déduit en entier, dans la limite de 70 % de la valeur du logement (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-40-10, § 160).
Prêt in fine : déduction dégressive. Pour 300 000 € empruntés sur 15 ans il y a 5 ans, 200 000 € seulement.
Prêt familial : jamais déductible s'il vient d'un membre du foyer ; consenti par un parent, un enfant, un frère ou une sœur, seulement à des conditions normales.
Bien exonéré : pas de déduction ; au prorata de la part taxable s'il est exonéré en partie.
Plus de 5 millions d'euros d'actifs taxables : les dettes au-delà de 60 % de leur valeur ne comptent que pour moitié, sauf but principalement non fiscal.
L'IFI lui-même : l'impôt calculé avant cette déduction, l'IFI théorique, s'ajoute aux dettes (BOFiP, § 80 ; notice, p. 9).

Barème, décote et exemple chiffré

Barème de l'IFI, appliqué au patrimoine net taxable (CGI, art. 977)
Fraction du patrimoine net taxable	Taux
Jusqu'à 800 000 €	0 %
De 800 000 € à 1 300 000 €	0,50 %
De 1 300 000 € à 2 570 000 €	0,70 %
De 2 570 000 € à 5 000 000 €	1 %
De 5 000 000 € à 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,50 %

Entre 1 300 000 € et 1 400 000 € de patrimoine net taxable, une décote de 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine allège l'impôt (art. 977). À 1 310 000 €, le barème donne 2 570 €, la décote 1 125 € : l'IFI est de 1 445 €. Pour votre cas : le simulateur de l'IFI ; pour les redevables de votre ville : l'IFI par ville.

Payer moins : dons, plafonnement, impôt étranger

Dons. 75 % des dons à certains organismes s'imputent sur l'IFI, jusqu'à 50 000 € de réduction : fondations reconnues d'utilité publique, établissements d'enseignement supérieur ou de recherche, structures d'insertion, entre autres, mais pas toutes les associations (art. 978). Un même don ne réduit pas à la fois l'IFI et l'impôt sur le revenu. Pour l'IFI 2027 comptent les dons faits du lendemain de la date limite de la déclaration 2026 jusqu'à celle de 2027. Donner 8 000 € à une fondation reconnue d'utilité publique retire 6 000 € d'un IFI qui atteint ce montant.

Plafonnement. Domicilié en France, vous ne payez pas plus de 75 % de vos revenus de l'année précédente en IFI, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux réunis ; l'excédent est retiré de l'IFI (art. 979 ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-40-30-10, § 30 et 140). Avec 18 000 € de revenus de 2025, 6 000 € d'impôts sur ces revenus et 9 000 € d'IFI, le total de 15 000 € dépasse le plafond de 13 500 € : l'IFI descend à 7 500 €.

Impôt étranger. Un impôt comparable payé hors de France sur des biens qui y sont situés s'impute, dans la limite de l'IFI français correspondant (CGI, art. 980).

Déclarer et payer : le calendrier

L'IFI se déclare avec vos revenus, sur la 2042-IFI et ses annexes, sans justificatif ; cochez la case 0IF de la déclaration de revenus. Des concubins déclarent le patrimoine du couple sur une seule 2042-IFI (case 9GL) ; un non-résident sans revenus français ou un majeur rattaché y joint la 2042-IFI-COV (brochure pratique 2026, p. 339 et 340).

IFI 2026 : patrimoine au 1er janvier 2026, déclaré au plus tard le 19 mai 2026 sur papier, ou en ligne le 21 mai (départements 01 à 19 et non-résidents), le 28 mai (20 à 54) ou le 4 juin (55 à 976) (notice 2042-IFI-NOT, p. 2).
Paiement : avis en août, IFI dû au plus tard le 15 septembre 2026, en ligne ou par prélèvement au-delà de 300 € (notice, p. 10).
IFI 2027 : patrimoine au 1er janvier 2027, déclaré au printemps 2027 avec les revenus de 2026 (service-public.fr).

Un retard coûte 10 % de majoration, 40 % sans dépôt dans les 30 jours d'une mise en demeure, plus 0,20 % d'intérêts par mois ; une sous-évaluation de bonne foi de 10 % au plus n'entraîne pas d'intérêts de retard (même fiche).

Les députés ont ajouté au projet de loi de finances pour 2027 deux articles sur l'IFI, l'un excluant des logements loués nus à des ménages sous plafonds de ressources, l'autre élargissant l'exonération des biens ruraux loués par bail à long terme (texte de l'Assemblée, p. 32). Rien n'est voté : suivez le texte.

L'assistant fiscal IA répond à vos questions sur ces règles, sans calculer l'IFI à votre place.

Questions fréquentes

Quel est le seuil de l'impôt sur la fortune immobilière en 2026 ?

1 300 000 € de patrimoine immobilier net au 1er janvier 2026, pour l'ensemble du foyer, après déduction des dettes et de l'abattement de 30 % sur la résidence principale. À 1 300 000 € tout juste, rien n'est dû. Au-delà, le barème s'applique dès 800 000 € et la décote adoucit l'entrée : avec 1 310 000 € de patrimoine net taxable, l'IFI est de 1 445 €.

Comment se calcule la décote de l'IFI ?

Elle joue entre 1 300 000 € et 1 400 000 € de patrimoine net taxable : 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine, retranchés de l'impôt donné par le barème. À 1 360 000 €, le barème donne 2 920 € (2 500 € sur la tranche à 0,5 % et 420 € sur 60 000 € à 0,7 %) et la décote 500 € : l'IFI est de 2 420 €. À 1 400 000 €, la décote est nulle.

Les parts de SCPI entrent-elles dans l'IFI ?

Oui, pour la fraction de leur valeur qui représente de l'immobilier, même pour quelques parts : l'exclusion des participations de moins de 10 % ne vise que les sociétés exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. La société de gestion doit vous indiquer, sur demande, la valeur des parts et cette fraction. Des parts logées dans une assurance-vie en unités de compte comptent aussi, pour la part immobilière de la valeur de rachat.

Un crédit immobilier se déduit-il de l'IFI ?

Oui, pour le capital restant dû au 1er janvier et les intérêts échus ou courus, s'il a financé un bien taxable. L'emprunt de la résidence principale se déduit en entier, dans la limite de 70 % de sa valeur. Un prêt in fine se déduit de façon dégressive, un prêt consenti par un membre du foyer jamais, et au-delà de 5 millions d'euros d'actifs, les dettes qui dépassent 60 % de leur valeur ne comptent que pour moitié.

Quand déclarer et payer l'IFI ?

Avec la déclaration de revenus, au printemps : en 2026, au plus tard le 19 mai sur papier, entre le 21 mai et le 4 juin en ligne selon le département. L'avis arrive en août et l'impôt se paie au plus tard le 15 septembre 2026. Pour l'IFI 2027, c'est le patrimoine au 1er janvier 2027 qui compte, déclaré au printemps 2027 avec les revenus de 2026.

Et pour votre situation ?

Demandez à l'assistant fiscal IA. Il répond sur votre situation et, pour l'impôt sur le revenu, chiffre au barème 2026 ce que vous pouvez gagner et vous dit quelle case remplir. Gratuit.

Pour chiffrer votre impôt, utilisez le simulateur d'impôt 2026.

Sources

Information générale, qui ne remplace pas l'examen d'une situation particulière. Baisse mon impôt est un service privé, sans lien avec l'administration fiscale.