SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés : ce que change l'option

Fiscalité d'une SCI à l'IR : chaque associé déclare sa part

Sans option, la SCI ne paie pas d'impôt sur le revenu : chaque associé est imposé sur sa part du bénéfice (CGI, art. 8), même si la société garde l'argent (service-public.fr). Pour une SCI qui loue nu, cette part est un revenu foncier (BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 145) : loyers moins charges réelles, intérêts d'emprunt compris.

• Déclarer : la SCI télédéclare sa déclaration 2072 et remet une attestation à chaque associé, qui reporte sa part dans ses revenus fonciers, directement case 4BA s'il n'en a pas d'autres (brochure pratique 2026, p. 157 et p. 342).
• Micro-foncier : fermé à qui ne détient que des parts ; si vous louez aussi un logement vide en direct, votre part des loyers bruts de la SCI compte dans le seuil de 15 000 € (CGI, art. 32 ; micro-foncier ou réel).
• Emprunt personnel : les intérêts du prêt qui a financé vos parts s'ajoutent à ceux de la société (brochure, p. 342).
• Prélèvements sociaux : 17,2 %, la CSG des revenus fonciers restant à 9,2 % (aide-mémoire 2026, p. 61 ; nouveautés, p. 45).

Un déficit se partage de même : hors intérêts, il s'impute sur votre revenu global jusqu'à 10 700 € par an en règle générale, si vous gardez vos parts jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante (CGI, art. 156, I, 3° ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 ; le déficit foncier). Une SCI à l'IR peut aussi pratiquer la déduction pour amortissement du statut du bailleur privé, si chaque associé garde toutes ses parts pendant la location exigée (CGI, art. 31, I, 1°, i et j). Parts démembrées : l'usufruitier est imposé sur sa part du résultat (art. 8 ; démembrement et nue-propriété).

Opter pour l'IS : délai, forme et retour en arrière

Une SCI de location nue peut opter pour l'impôt sur les sociétés (CGI, art. 206, 3 ; art. 239 ; BOFiP, BOI-IS-CHAMP-40) :

• Délai et forme : notification au service des impôts avant la fin du troisième mois du premier exercice à l'IS, signée selon les règles des statuts, sinon par l'ensemble des associés ; une clause des statuts ne suffit pas (§ 110 à 150).
• Cinq ans pour se raviser : renonciation possible jusqu'au cinquième exercice qui suit celui de l'option, puis option irrévocable ; après une renonciation, plus d'option possible (§ 170 à 190). Sortir de l'IS fait réputer distribués les bénéfices et réserves (CGI, art. 111 bis ; art. 221, 2).
• Une SCI qui loue déjà : le passage a les effets d'une cessation ; revenus non encore imposés et plus-values latentes sont taxés, sauf, pour ces dernières, si tous les biens sont inscrits au bilan d'ouverture à leur valeur d'origine, avec les amortissements qu'aurait admis l'IS depuis la création (CGI, art. 202 ter, II ; service-public.fr).

La location meublée est une activité commerciale : une SCI dont les recettes commerciales dépassent 10 % de ses recettes totales hors taxes passe à l'IS sans option ; un dépassement ponctuel est toléré si la moyenne de l'année et des trois précédentes reste sous 10 % (CGI, art. 206, 2 ; BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30, § 250 à 330 ; location nue ou meublée).

SCI à l'IS : amortissement du bâti et taux de 15 %

À l'IS, le bénéfice se calcule comme celui d'une entreprise (CGI, art. 209) : loyers moins charges, intérêts et amortissement. Seule la construction s'amortit, jamais le terrain (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20, § 10 et 230), sur une durée conforme aux usages (CGI, art. 39, 1, 2°) : l'administration cite, à titre indicatif, 1 à 2 % par an pour une maison d'habitation ordinaire (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-40-30, § 1).

• Le taux : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice par an, 25 % au-delà, si le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et si le capital, entièrement libéré, appartient pour 75 % au moins à des personnes physiques (CGI, art. 219, I) : des apports pas encore versés privent la SCI du taux de 15 % (l'impôt sur les sociétés).
• Immeuble ancien : 2,5 % des loyers en plus pour un immeuble achevé depuis quinze ans au moins, sauf loyer annuel de 1 830 € au plus par local (CGI, art. 234 nonies et 234 quindecies).
• Gestion : une déclaration n° 2065 au lieu de la 2072 (service-public.fr), et des comptes où l'amortissement, pour être déduit, doit être réellement pratiqué (CGI, art. 39, 1, 2°) : un coût de plus.

Dividendes et comptes courants : ce que paient les associés

Le bénéfice laissé dans la SCI ne supporte que l'IS ; les associés ne paient que sur ce qui leur est distribué (BOFiP, BOI-IS-CHAMP-40, § 270) : 12,8 % ou, sur option globale, le barème après un abattement de 40 % (CGI, art. 200 A et 158), plus 18,6 % de prélèvements sociaux sur les dividendes versés depuis le 1er janvier 2026 (nouveautés, p. 45 ; flat tax ou barème).

Un associé peut aussi prêter à la SCI en compte courant : elle déduit les intérêts, dans la limite d'un taux de référence et si son capital est entièrement libéré (CGI, art. 39, 1, 3°) ; l'associé les déclare en revenus de capitaux mobiliers (BOFiP, BOI-RPPM-RCM-10-10-40, § 1). À l'inverse, l'argent que la SCI avance à un associé est présumé distribué (CGI, art. 111, a).

Exemple : une année de loyers à l'IR et à l'IS

Deux associés à parts égales, imposés à 30 % et qui y restent (taux marginal), détiennent par une SCI au capital libéré un appartement acheté 300 000 €, dont 60 000 € de terrain, dans un immeuble de moins de quinze ans. En 2025, il rapporte 16 800 € de loyers, pour 4 800 € de charges déductibles, intérêts compris.

À l'IR, chaque associé paie 6 000 × 30 % = 1 800 € d'impôt et 6 000 × 17,2 % = 1 032 € de prélèvements sociaux. À l'IS, la SCI paie 7 200 × 15 % = 1 080 € ; distribués, les 6 120 € restants coûtent 783,36 € à 12,8 % et 1 138,32 € à 18,6 %. Ni la CSG déductible ni la comptabilité ne sont comptées.

Pour votre propre part de SCI à l'IR, l'assistant fiscal IA calcule l'impôt au barème 2026.

À la revente : abattements à l'IR, valeur nette comptable à l'IS

À l'IR, la plus-value de la SCI suit, pour ses associés particuliers, le régime des particuliers : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention qui l'exonèrent d'impôt au-delà de 22 ans et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans, comptés depuis l'achat par la SCI (service-public.fr, F10864 et F38553 ; exonérations de plus-value immobilière).

À l'IS, elle se calcule sur la valeur nette comptable, prix d'achat diminué des amortissements déduits (BOFiP, BOI-BIC-PVMV-10-20, § 30), et s'ajoute au bénéfice de l'année, sans abattement pour durée de détention (BOFiP, BOI-IS-BASE-20-10, § 40).

Aucun régime ne l'emporte toujours : tout dépend des loyers, des charges, des sommes distribuées, du taux marginal des associés (service-public.fr) et de l'horizon de revente.

IFI : les parts de SCI comptent, à l'IR comme à l'IS

À l'IFI, le régime de la SCI ne change rien : vos parts comptent pour la fraction de leur valeur qui représente des immeubles (CGI, art. 965). Cette valeur tient compte des dettes de la société, sauf, faute de justification, de celles contractées auprès d'un associé ou d'un proche, comme une avance en compte courant, pour acheter un bien taxable (CGI, art. 973, II). Le logement familial détenu par une SCI n'a pas droit à l'abattement de 30 % de la résidence principale (BOFiP, BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 50). Seuil et calcul : le guide de l'IFI.