Le principe
Au régime réel des revenus fonciers, vous déduisez de vos loyers les charges réelles : travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion. Si le total dépasse les loyers, le résultat est un déficit foncier.
Le régime réel s'applique de droit si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an. En dessous, c'est le micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 %, sauf si vous optez pour le réel en déposant une déclaration 2044 : l'option vaut trois ans, et seul le réel permet un déficit (brochure pratique 2026).
Ce qui se déduit de votre revenu global
| Part du déficit | Traitement |
|---|---|
| Hors intérêts d'emprunt, jusqu'à 10 700 € par an | Déduite du revenu global de l'année |
| Travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D | Plafond relevé du montant de ces travaux, jusqu'à 21 400 € ; prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 |
| Au-delà du plafond, et part due aux intérêts d'emprunt | Reportée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes |
Sources : brochure pratique 2026, revenus fonciers ; prorogation jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026, article 47 (nouveautés 2026).
Des travaux prévus dans un bien loué ?
Le questionnaire Baisse mon impôt fait le point en 2 minutes sur les leviers de votre patrimoine immobilier.
L'engagement de location
Le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit sur le revenu global. En cas de vente ou d'arrêt de la location avant ce terme, l'avantage est repris sur les trois années précédentes, sauf licenciement, invalidité, décès du contribuable ou de son conjoint, ou expropriation (brochure pratique 2026).
À vérifier avant de lancer des travaux
- Le déficit foncier ne joue que pour un logement loué nu : la location meublée relève d'un autre régime (LMNP).
- Il n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales, qui ne vise que des réductions et crédits d'impôt.
Des travaux prévus dans un bien loué ?
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Pour chiffrer votre impôt, utilisez le simulateur d'impôt 2026.
Sources
- DGFiP, brochure pratique 2026, déclaration des revenus fonciers
- DGFiP, brochure pratique 2026, revenus fonciers
- DGFiP, brochure pratique 2026, principales nouveautés
Information générale, qui ne remplace pas l'examen d'une situation particulière. Baisse mon impôt est un service privé, sans lien avec l'administration fiscale.