Fiscalité des SCPI : l'impôt sur les revenus et la revente de vos parts

Impôt sur les parts de SCPI : votre quote-part, pas ce que vous recevez

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une société civile qui fait appel à l'épargne du public pour acheter et louer des immeubles. Elle ne paie pas d'impôt sur le revenu à son nom : ses bénéfices sont imposés au nom de chaque associé, pour la part qui correspond à ses droits, même s'ils sont mis en réserve au lieu d'être distribués (BOFiP, BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 130 à 150). Ce qui se déclare n'est donc pas la somme reçue dans l'année, mais votre quote-part du résultat.

Ce résultat garde la nature de ce qui l'a produit : les loyers donnent des revenus fonciers, les intérêts de la trésorerie des revenus de capitaux mobiliers, la vente d'un immeuble une plus-value immobilière (BOFiP, BOI-BIC-BASE-10-20-10, § 195). Chaque année, la société vous remet une attestation dont vous reportez les montants (brochure pratique 2026, p. 342).

Les revenus fonciers s'ajoutent à vos autres revenus pour le barème et supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, leur CSG restant à 9,2 % (aide-mémoire 2026, p. 61 ; nouveautés, p. 45). À un taux marginal de 30 %, 1 000 € de quote-part coûtent 472 € : 300 € d'impôt et 172 € de prélèvements.

Micro-foncier ou régime réel : la règle des parts de SCPI

Si vos seuls revenus fonciers viennent de parts de sociétés immobilières, le micro-foncier vous est fermé : vous êtes au réel. Vous pouvez alors vous passer de la déclaration 2044 et porter votre quote-part nette case 4BA, avec une note listant les sociétés, leurs adresses, le revenu de chacune et vos éventuels intérêts d'emprunt (brochure, p. 157 et p. 342).

Le micro-foncier redevient possible si vous louez aussi un logement vide en direct : vos loyers et votre part des loyers bruts de la SCPI ne doivent pas dépasser 15 000 € au total, et l'abattement de 30 % laisse 70 % de la somme à imposer (CGI, art. 32). Il reste exclu si la société détient des immeubles sous un régime particulier ou si vos parts ouvrent droit à l'amortissement Robien ou Borloo SCPI (brochure, p. 158). Les règles générales, dont l'option pour le réel : micro-foncier ou réel.

Au réel, la 2044 réserve aux parts sa rubrique 110 : revenus bruts, frais et charges, intérêts d'emprunt. Les intérêts d'un crédit pris pour acheter vos parts s'ajoutent à ceux de la société (brochure, p. 343). S'il en résulte un déficit foncier, la part due aux charges s'impute sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, celle due aux intérêts seulement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ; si une partie a réduit votre revenu global, gardez vos parts trois ans (brochure, p. 363). Pour chiffrer votre cas, l'assistant fiscal IA calcule votre impôt sur le revenu au barème 2026.

SCPI investies à l'étranger : la déclaration 2047 et deux méthodes

La part du résultat tirée d'immeubles situés hors de France se déclare d'abord sur la déclaration 2047 des revenus de source étrangère, puis sur la 2042. La convention fiscale passée avec le pays de l'immeuble fixe la méthode qui évite la double imposition (brochure pratique 2026, p. 365 à 367) :

• Crédit d'impôt égal à l'impôt français : le revenu s'ajoute aux autres case 4BA (4BE au micro-foncier), se répète case 4BL (4BK), hors prélèvement à la source, et son total va case 8TK. Le crédit annule l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux français sur ce revenu, qui compte pourtant pour le taux appliqué au reste.
• Exonération avec taux effectif : le revenu s'inscrit seulement case 4EA (4EB au micro-foncier) de la 2042-C. Il n'est pas imposé, mais l'impôt est calculé sur l'ensemble de vos revenus, puis dû au prorata de ceux qui sont imposables en France (BOFiP, BOI-IR-LIQ-20-30-30, § 10 et 40).

Les intérêts de la trésorerie : des revenus de capitaux mobiliers

La part du résultat tirée du placement de la trésorerie de la SCPI est imposée comme des intérêts : à 12,8 %, ou au barème si vous cochez la case 2OP, option qui vaut pour tous vos revenus de capitaux mobiliers et gains de valeurs mobilières de l'année (brochure, p. 121 à 124). Sur ces intérêts, la CSG est de 10,6 % pour les sommes perçues depuis le 1er janvier 2026, soit 18,6 % de prélèvements sociaux, quand celle des revenus fonciers reste à 9,2 % (nouveautés, p. 45).

Revendre ses parts : la plus-value immobilière

Les parts de SCPI, sociétés à prépondérance immobilière, relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers (CGI, art. 150 UB) : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement pour durée de détention (service-public.fr). Les frais d'achat des parts ne s'ajoutent au prix que pour leur montant réel, sans le forfait de 7,5 % admis pour un immeuble, et une moins-value n'est pas prise en compte (BOFiP, BOI-RFPI-SPI-20, § 20 et 90).

Exemple : 12 000 € de plus-value sur des parts gardées 12 ans. Abattement de 42 % pour l'impôt (6 % pendant 7 ans) : 6 960 € taxés à 19 %, soit 1 322,40 €. Abattement de 11,55 % pour les prélèvements (1,65 % pendant 7 ans) : 10 614 € à 17,2 %, soit 1 825,61 €. Total : 3 148,01 €.

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe de 2 % à 6 % s'y ajoute (CGI, art. 1609 nonies G). La déclaration 2048-M de la vente peut être déposée, et l'impôt payé, par la société de gestion (BOFiP, BOI-RFPI-SPI-40, § 40 et 50). Quand la SCPI vend un immeuble, c'est elle qui déclare et paie l'impôt sur votre part de plus-value (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-10, § 50). Dans les deux cas, le gain net déjà taxé se reporte case 3VZ de la 2042-C, pour le revenu fiscal de référence (brochure, p. 155). Les règles générales : plus-value immobilière.

IFI et assurance-vie : deux cas à part

IFI. Vos parts comptent dans l'impôt sur la fortune immobilière pour la fraction de leur valeur qui représente de l'immobilier, même s'il n'y en a que quelques-unes : l'exclusion des détentions de moins de 10 % ne vaut que pour les sociétés à activité opérationnelle (CGI, art. 965 et 966). La société de gestion doit vous indiquer sur demande la valeur des parts au 1er janvier et cette fraction (BOFiP, BOI-PAT-IFI-50-10-30, § 40), à porter case 9CA de la 2042-IFI (brochure, p. 339). Des parts en nue-propriété sont en principe déclarées par l'usufruitier, pour la pleine propriété (art. 968). Le reste des règles : notre guide de l'IFI, et le calcul : simulateur de l'IFI.

Assurance-vie. Des parts de SCPI détenues en unités de compte ne vous procurent pas de revenus fonciers : leurs revenus restent dans le contrat, et seuls vos rachats sont imposés, selon les règles de l'assurance-vie, avec un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple) après huit ans (brochure, p. 129). Pour l'IFI, la part immobilière de la valeur de rachat reste taxable (CGI, art. 972).