Plus-value immobilière : les exonérations, de la résidence principale à la résidence secondaire

Résidence principale : exonérée si vous y vivez le jour de la vente

Revendre le logement où vous vivez ne coûte aucun impôt sur la plus-value, quel que soit le gain (CGI, art. 150 U, II, 1°). Tout se joue sur la date : il faut qu'il soit encore votre résidence principale le jour de la vente, le lieu où vous vivez la majeure partie de l'année. Le texte ne fixe aucune durée minimale, mais une occupation temporaire ne suffit pas (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 30 et 40).

• Déménagement avant la vente : l'exonération reste acquise si vous l'avez habité jusqu'au jour où vous l'avez mis en vente, s'il n'a été ni loué ni prêté ensuite et si la vente intervient dans un délai normal, en principe un an au plus (même document, § 190).
• Séparation : l'époux, le partenaire de Pacs ou le concubin parti du logement reste exonéré si l'autre l'a occupé jusqu'à la mise en vente et si la vente suit dans un délai normal (§ 260 à 280 ; service-public.fr, F10864).
• Garage, cave, jardin : exonérés comme dépendances s'ils sont vendus en même temps que le logement ; un garage situé à moins d'un kilomètre est admis comme tel. Un terrain vendu comme terrain à bâtir en est exclu, hormis les accès et les places de stationnement (§ 340 à 360).

Aucune déclaration de plus-value n'est déposée : l'acte de vente indique l'exonération et son fondement (CGI, art. 150 VG, III).

Résidence secondaire ou logement loué : l'exonération par le remploi du prix

Sans résidence principale à vous, la vente d'un autre logement, résidence secondaire ou logement loué, peut être exonérée (CGI, art. 150 U, II, 1° bis ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-30), à quatre conditions :

• ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, une société par exemple, pendant les quatre ans qui précèdent la vente ;
• acheter ou faire construire, dans les 24 mois de la vente, le logement qui deviendra votre résidence principale ;
• demander l'exonération dans l'acte de vente, en y inscrivant la part du prix que vous destinez à cet achat ;
• ne l'avoir jamais obtenue : elle ne joue qu'une fois par personne, pour une vente faite depuis le 1er février 2012, mais des ventes passées sans la demander ne vous en privent pas (BOFiP, § 140 à 170).

La plus-value est exonérée à proportion de la part du prix réinvestie (§ 340). Faute d'achat dans les 24 mois, l'impôt redevient dû avec l'intérêt de retard, sauf licenciement, invalidité de 2e ou 3e catégorie ou décès (§ 330 et 460).

Petit prix, retraite modeste, Ehpad : les exonérations liées au prix ou au vendeur

• Prix de 15 000 € au plus : ni impôt ni prélèvements sociaux, quel que soit le gain. Le seuil se juge bien par bien, sur la part de chaque vendeur, époux compris : un box détenu à parts égales par un couple marié et vendu 26 000 € n'est pas imposé, 13 000 € chacun (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-70, § 10, 20 et 100).
• Retraités, et titulaires de la carte mobilité inclusion mention « invalidité » : exonérés sur toute vente si, l'avant-dernière année avant celle-ci, ils n'étaient pas redevables de l'impôt sur la fortune immobilière et que leur revenu fiscal de référence ne dépassait pas le plafond du I de l'article 1417 du CGI (CGI, art. 150 U, III). Pour une vente en 2026, c'est le revenu de 2024 qui compte. Une pension de réversion, ou celle du conjoint imposé avec le vendeur, suffit (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-90, § 40, 50 et 120).
• Entrée dans un établissement pour personnes âgées, un Ehpad par exemple, ou pour adultes handicapés : l'ancienne résidence principale, inoccupée depuis, est exonérée si elle est vendue moins de deux ans après l'entrée, hors IFI et sous un plafond de revenu plus élevé, celui du II de l'article 1417 (CGI, art. 150 U, II, 1° ter ; F10864).

Expropriation, logement social, non-résidents : trois cas à part

• Expropriation après déclaration d'utilité publique : exonération si toute l'indemnité sert, dans les 12 mois de sa perception, à acheter, construire, reconstruire ou agrandir un ou plusieurs immeubles (CGI, art. 150 U, II, 4°).
• Vente pour du logement social, à un organisme HLM ou à tout autre acheteur qui prend l'engagement d'y bâtir des logements sociaux, ou intermédiaires en zone tendue : exonération en proportion de la surface qui leur est destinée, totale pour un organisme HLM au-delà de 80 %, pour les ventes faites jusqu'au 31 décembre 2027 (même article, 7° et 8°).
• Non-résident ressortissant de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen, domicilié fiscalement en France au moins deux ans de suite par le passé : une résidence en France vendue est exonérée jusqu'à 150 000 € de plus-value nette imposable, sous condition de délai (même article, 2°).

Le projet de loi de finances pour 2027, dans le texte de l'Assemblée nationale, modifierait plusieurs exonérations de ce guide. Rien n'est voté : voyez la page du projet de loi de finances 2027.

22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux

Sans autre exonération, la durée de détention réduit la base taxable dès la sixième année ; elle se compte par périodes de douze mois, de l'acte d'achat à la vente. L'abattement atteint 6 % par an pour l'impôt jusqu'à la 21e année, puis 4 % la 22e ; pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an jusqu'à la 21e année, 1,60 % pour la 22e et 9 % pour chacune des suivantes (CGI, art. 150 VC ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20, § 20 à 70).

Une maison de vacances revendue après 24 ans avec 90 000 € de plus-value brute ne paie donc aucun impôt ; les prélèvements sociaux, après 46 % d'abattement, portent sur 48 600 €, soit 8 359,20 €.

Quand rien n'exonère : le calcul, le notaire, la déclaration

1. La plus-value brute. Du prix de vente, retirez les frais de vente que vous pouvez justifier, puis le prix d'achat augmenté de deux postes : les frais d'acquisition (notaire, droits), pour leur montant réel ou 7,5 % forfaitaires si vous aviez acheté le bien, et les travaux d'agrandissement, de construction ou d'amélioration, réels ou 15 % forfaitaires une fois passés 5 ans de détention (service-public.fr, F10864).
2. Les taux, après les abattements vus plus haut. 19 % d'impôt (CGI, art. 200 B) et 17,2 % de prélèvements sociaux, la CSG des plus-values immobilières restant à 9,2 % quand celle d'autres revenus du patrimoine passe à 10,6 % (nouveautés 2026, p. 45) ; s'y ajoute une taxe de 2 % à 6 % quand la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Ancien loueur en meublé au régime réel ? Pour une vente conclue à partir du 15 février 2025, chaque euro d'amortissement déduit alourdit d'autant la plus-value, sauf exceptions, dont les résidences pour étudiants ou personnes âgées (F10864 ; FAQ de la DGFiP, p. 10) : voir la location meublée non professionnelle. Pour chiffrer votre vente, utilisez le simulateur de plus-value immobilière.

Le notaire établit la déclaration n° 2048-IMM et paie l'impôt lors de la vente, sans paiement différé possible (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-30-40, § 1). Au printemps suivant, vous reportez la plus-value imposée ligne 3VZ de la déclaration 2042-C : déjà taxée, elle sert seulement au calcul de votre revenu fiscal de référence. La part exonérée par un remploi va ligne 3VW et n'y entre pas (brochure pratique 2026, p. 155). Une question sur votre propre vente ? L'assistant fiscal IA vous répond gratuitement.