Loi Malraux et monuments historiques : la fiscalité du patrimoine ancien

Loi Malraux en 2026 : quels immeubles, quels secteurs

La réduction Malraux (CGI, art. 199 tervicies) vise les contribuables domiciliés en France qui financent la restauration complète d'un immeuble bâti : elle porte sur les travaux, jamais sur le prix d'achat (BOFiP, BOI-IR-RICI-200-30, § 80). L'immeuble se trouve dans un site patrimonial remarquable, dont le plan fixe le taux :

Les quartiers anciens dégradés et ceux du nouveau programme de renouvellement urbain ne comptent plus pour les dépenses payées après le 31 décembre 2024 (BOFiP, BOI-IR-RICI-200-10, § 95) ; dans un site patrimonial remarquable, aucune date de fin n'est fixée. Le local, logement ou commerce, est détenu en pleine propriété, en direct, en société non soumise à l'impôt sur les sociétés ou en SCPI ; les travaux exigent un permis ou une déclaration préalable, avec l'accord de l'architecte des Bâtiments de France (§ 225).

Calcul de la réduction Malraux : base, plafond de 400 000 €, report

1. La base : travaux de réparation, d'entretien, d'amélioration, ou imposés ou autorisés par l'autorité publique (démolition, toitures, transformation en logement), honoraires d'architecte, assurance et taxes, comptés TTC, subventions déduites (brochure 2026, p. 280-281).
2. La période : les dépenses payées entre la délivrance du permis, ou la fin du délai d'opposition à la déclaration préalable, et la fin de la troisième année qui suit.
3. Le plafond : 400 000 € sur cette période, par contribuable, parts de SCPI comprises ; le surplus est perdu, sans report ni déduction des loyers.
4. L'imputation : la réduction s'impute sur l'impôt de l'année du paiement ; l'excédent se reporte sur les trois années suivantes, le plus ancien d'abord (BOFiP, BOI-IR-RICI-200-30, § 146).

Pour un même logement, la réduction exclut le Pinel ou le Denormandie (brochure, p. 282) et l'amortissement du statut du bailleur privé (CGI, art. 31, I-1°, j). Le propriétaire peut aussi y renoncer et déduire ses travaux des loyers, le déficit foncier ne s'imputant alors sur le revenu global que jusqu'à 10 700 € par an.

Exemple : une restauration à 30 % payée sur trois ans

Inès et Hugo achètent en 2025 une maison de ville à restaurer entièrement, dans un secteur couvert par un PSMV approuvé. Permis délivré en juin 2025 : leurs dépenses comptent jusqu'au 31 décembre 2028. Ils paient 200 000 € de travaux en trois ans, sans subvention, pour un impôt annuel de 19 000 € avant réduction.

Leur impôt tombe à 4 000 € pour 2025, à zéro pour 2026 et 2027, puis à 12 000 €. Reste à louer la maison nue, comme résidence principale, dans l'année suivant les travaux et pendant neuf ans, hors de leur foyer et de leurs ascendants ou descendants.

Monuments historiques : des charges déduites du revenu global

Ce régime ne réduit pas l'impôt : il élargit ce qui se déduit du revenu, pour les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou labellisés par la Fondation du patrimoine sur avis favorable des services de l'architecture (CGI, art. 156). Tout dépend de leurs recettes (BOFiP, BOI-ANNX-000093) :

• Loué ou ouvert à la visite payante : les charges se déduisent des recettes, à 75 % en pratique si le propriétaire y habite en partie, le reste allant sur le revenu global ; les droits de visite ont un abattement de 1 525 € (2 290 € avec un parc ou un jardin ouvert au public). Le déficit s'impute sur le revenu global sans la limite de 10 700 €, puis sur celui des six années suivantes.
• Sans aucune recette : les charges vont case 6DG de la 2042-C ; les travaux subventionnés comptent en totalité, nets de la subvention, les autres charges (taxe foncière, assurance, entretien, intérêts) pour 100 % si l'immeuble est ouvert au public, 50 % s'il est fermé. L'excédent sur le revenu de l'année est perdu (BOFiP, BOI-RFPI-SPEC-30-20-20).

Ouvert au public signifie visitable au moins 50 jours par an, dont 25 jours fériés, d'avril à septembre, ou 40 jours de juillet à septembre, conditions à déclarer avant le 1er février (formulaire 2044-MH) (brochure, p. 361). Un immeuble seulement labellisé, sans recettes et visible de la voie publique, ne déduit que ses travaux de réparation et d'entretien, pour moitié, ou en totalité s'ils sont subventionnés à 20 % au moins (p. 230).

Exemple : ce que vaut une déduction selon le taux marginal

Agnès et Bruno, mariés, sans enfant, déclarent 150 000 € de revenu imposable et habitent un manoir inscrit, fermé au public et sans recettes. En 2025, ils paient 40 000 € de toiture subventionnée à 20 % et 15 000 € d'autres charges.

1. Toiture : 40 000 € moins 20 %, soit 32 000 € déductibles.
2. Autres charges, immeuble fermé : 15 000 € × 50 % = 7 500 €.
3. Case 6DG : 39 500 € ; le revenu imposable passe à 110 500 €.
4. Impôt au barème 2026, deux parts : 31 208 € sans la déduction, 19 358 € avec, soit 11 850 € de moins, 30 % de 39 500 €.

Le gain suit le taux marginal d'imposition : ces 39 500 € vaudraient 4 345 € à 11 %, 16 195 € à 41 %, 17 775 € à 45 %, sans changement de tranche (brochure, p. 371). Ouvert gratuitement au public, le manoir leur ferait déduire 47 000 €, soit 14 100 € d'impôt en moins.

Quinze ans de conservation : l'article 156 bis

Le régime suppose de garder l'immeuble au moins quinze ans depuis son acquisition ; déduire les charges vaut engagement (CGI, art. 156 bis ; BOFiP, BOI-RFPI-SPEC-30-30).

• Vente avant quinze ans : un tiers des charges déduites grâce au régime spécial s'ajoute au revenu de l'année et des deux suivantes (après six années à 39 500 €, 79 000 € trois ans de suite pour Agnès et Bruno), sauf licenciement, invalidité de 2e ou 3e catégorie, décès d'un époux, donation ou succession avec reprise de l'engagement.
• Société : une société civile non soumise à l'impôt sur les sociétés est exclue, sauf société familiale, immeuble classé consacré quinze ans à un lieu culturel non commercial ouvert au public, ou monument affecté pour 75 % au moins à l'habitation dans les deux ans ; les associés gardent alors leurs parts quinze ans.
• Copropriété : un immeuble divisé depuis 2009 est exclu, sauf agrément demandé de 2009 à 2017 ou, depuis 2018, monument affecté pour 75 % au moins à l'habitation dans les deux ans.

Les travaux aussi sont encadrés : autorisation de l'administration sur un immeuble classé (code du patrimoine, art. L. 621-9), préavis de quatre mois sur un immeuble inscrit (art. L. 621-27).

Niches fiscales, reprise, délais

• Hors du plafond de 10 000 € : le Malraux engagé depuis 2013 et les déductions des monuments historiques échappent au plafonnement global des niches fiscales (CGI, art. 200-0 A ; BOFiP, § 80 et 95) ; un Malraux engagé avant 2013 reste sous le plafond de son année (brochure, p. 319-320).
• Reprise du Malraux : vente pendant les neuf ans, location tardive ou interrompue, démembrement : la réduction obtenue s'ajoute à l'impôt, sauf invalidité, licenciement ou décès dans le couple ; occuper soi-même le logement ou le louer à un proche la fait reprendre sans exception (art. 199 tervicies, VI ; BOFiP, BOI-IR-RICI-200-40).
• Délais : une dépense payée hors de la période du permis ne compte pas ; un logement libéré se reloue dans les douze mois du congé (BOI-IR-RICI-200-20, § 140).

Au 26 octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 ne touche à aucun de ces deux régimes : suivez le texte. Les autres mécanismes : défiscalisation immobilière en 2026.