Pinel, Denormandie, Loc'Avantages : la réduction d'impôt pour investissement locatif en 2026

Pinel en 2026 : fermé aux achats, ouvert à ceux qui l'ont

Le Pinel vise les logements neufs achetés, ou à construire sur un permis déposé, du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024 : la loi de finances pour 2021 (art. 168) a fixé ce terme (BOFiP, BOI-IR-RICI-360 ; CGI, art. 199 novovicies). Un logement acheté sur plan en 2024 reste éligible s'il est achevé dans les 30 mois de l'acte ; la réduction démarre l'année de l'achèvement (brochure pratique 2026, p. 258, 259 et 264).

La réduction se calcule sur le prix de revient (prix et frais d'acquisition), dans la limite de 5 500 € par mètre carré, de 300 000 € et de deux logements par an. Elle s'impute par sixièmes ou par neuvièmes, selon l'engagement de six ou neuf ans ; la part que votre impôt ne peut absorber est perdue (brochure, p. 262 et 263). Le taux dépend de l'année de l'investissement :

Le Pinel+ vise un bâtiment collectif plus performant que la réglementation (décret n° 2022-384 du 17 mars 2022) ; l'outre-mer a ses propres taux (brochure, p. 263).

Les engagements à tenir jusqu'au dernier jour

Pendant toute la durée, il faut :

• louer nu, en résidence principale, dans les 12 mois qui suivent l'achèvement ou l'achat, pendant six ou neuf ans comptés depuis le premier bail ;
• jamais à un membre de votre foyer fiscal ; pour un investissement réalisé depuis 2015, un ascendant ou un descendant peut louer s'il n'est pas rattaché à votre foyer, l'année du bail ni ensuite (BOFiP, BOI-IR-RICI-360-40) ;
• un loyer hors charges sous le plafond : pour un bail de 2026, 19,71 € par mètre carré en zone A bis, 14,64 € en A, 11,80 € en B1, 10,26 € en B2 et C, multipliés par 0,7 + 19 / surface (arrondi à deux décimales, 1,2 au plus) (BOFiP, BOI-BAREME-000017 ; brochure, p. 261) ;
• un locataire sous plafond de ressources, jugé sur son revenu fiscal de référence de 2024 pour un bail de 2026 : pour une personne seule, de 32 530 € (zones B2 et C) à 44 344 € (A et A bis).

L'engagement peut ensuite être prorogé par périodes de trois ans, deux fois après six ans, une fois après neuf ans, si le logement reste loué aux mêmes conditions ; le complément s'impute par tiers (CGI, art. 199 novovicies, VII bis).

Exemple : un Pinel acheté sur plan en 2024

Marc a signé en 2024 l'acte d'un deux-pièces neuf de 48 m² en zone A, livré en 2025 : prix de revient 225 000 €, sous le plafond de 264 000 € (48 m² × 5 500 €). Engagement choisi : neuf ans.

1. Taux 2024 sur neuf ans, 12 % : 27 000 €, soit 3 000 € par an sur l'impôt des revenus de 2025 à 2033. La première année, il porte 225 000 € en case 7SE.
2. Prorogation de trois ans : 2 %, soit 4 500 €, 1 500 € par an. Total sur douze ans : 31 500 €, 14 % du prix de revient.
3. Loyer plafond d'un bail de 2026 : 0,7 + 19 / 48 = 1,10 arrondi ; 14,64 € × 1,10 = 16,10 € ; × 48 m² = 772,80 € par mois hors charges.
4. Une année où son impôt n'est que de 2 400 €, 600 € de réduction sont perdus.

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Denormandie : l'ancien rénové, jusqu'au 31 décembre 2027

Créé par la loi de finances pour 2019, le Denormandie applique les règles du Pinel à un logement ancien acheté du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2027, terme fixé par la loi du 9 avril 2024, art. 42 (BOFiP, BOI-IR-RICI-365). Il faut :

• un logement dans une commune au besoin de réhabilitation marqué ou liée par une convention d'opération de revitalisation de territoire, ou, depuis le 11 avril 2024, dans une copropriété en grave difficulté (outil de vérification sur service-public.fr) ;
• des travaux facturés par une entreprise, égaux à au moins 25 % du coût total (prix, frais et travaux), terminés avant la fin de la deuxième année suivant l'achat ;
• après travaux, moins de 331 kWh/m²/an d'énergie primaire et, soit 30 % d'économie (20 % en immeuble collectif), soit deux des cinq catégories de travaux : toiture, murs, fenêtres, chauffage, eau chaude (brochure, p. 265 et 266).

Les baisses de taux de 2023 et 2024 ne le visent pas : 12 %, 18 % ou 21 % ; la limite de deux logements par an inclut le Pinel (CGI, art. 199 novovicies, VI ; brochure, p. 267).

Loc'Avantages : une réduction calculée sur les loyers

Créé par la loi de finances pour 2022, Loc'Avantages ne suppose ni achat ni travaux, mais une convention d'au moins six ans avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), dont la demande a été enregistrée entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2027, délai prolongé par la loi de finances pour 2025 (CGI, art. 199 tricies ; BOFiP, BOI-IR-RICI-400). Le logement, neuf ou ancien, est loué nu en résidence principale, sous plafonds de loyer, fixés par commune, et de ressources ; en métropole, les classes énergétiques F et G sont exclues, la classe E le sera à partir de 2028 (brochure, p. 255).

La réduction porte chaque année sur les loyers bruts : 15 % en location intermédiaire, 35 % en location sociale ; 20 %, 40 % et 65 % (très social) avec un organisme agréé d'intermédiation locative. Pour 7 800 € de loyers en intermédiaire, sans intermédiation : 1 170 €. Le micro-foncier est alors exclu pour tout le foyer (brochure, p. 255 et 256).

Les cases de la déclaration 2026

Années antérieures, outre-mer et prorogations ont leurs cases sur le même formulaire. Installé depuis à l'étranger, vous gardez la réduction d'un investissement réalisé, ou d'une location commencée, quand vous résidiez en France, depuis 2019 pour le Pinel : cochez 7QH, 7QF ou 7AA ; voir l'impôt des non-résidents. Chaque janvier, une avance de 60 % de ces réductions est versée (brochure, p. 237).

Reprise, plafond, cumul : les risques écrits dans la loi

• Reprise : vendre, cesser de louer aux conditions prévues ou démembrer la propriété pendant l'engagement fait reprendre la réduction obtenue, l'année de la rupture, sauf invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement ou décès dans le couple imposé en commun (CGI, art. 199 novovicies, XI ; art. 199 tricies, VIII).
• Plafond global : ces réductions entrent dans la limite annuelle de 10 000 € des niches fiscales, 18 000 € pour le Pinel et le Denormandie outre-mer (brochure, p. 265).
• Pas de double avantage : les travaux retenus pour le Denormandie ne se déduisent pas des loyers et ne créent donc pas de déficit foncier (CGI, art. 199 novovicies, I-F).

Pour un logement acquis depuis le 21 février 2026, la loi de finances pour 2026 a créé un autre mécanisme, une déduction d'amortissement contre neuf ans de location, jusqu'au 31 décembre 2028 (nouveautés 2026, p. 46) : voir le statut du bailleur privé.