Intérêts d'emprunt et frais de notaire : ce qui est déductible de vos impôts

Résidence principale : ni intérêts ni frais de notaire déductibles

Les intérêts du prêt qui finance le logement où vous vivez, son assurance et les frais de notaire de l'achat ne réduisent pas l'impôt sur le revenu. Le dernier avantage, un crédit d'impôt sur ces intérêts (CGI, art. 200 quaterdecies), ne vaut plus pour les offres de prêt émises depuis le 1er janvier 2011 : l'administration en a retiré les commentaires le 9 avril 2026 (BOFiP, ACTU-2025-00159). À la revente, les frais d'achat ne servent pas davantage, la résidence principale étant exonérée de plus-value (CGI, art. 150 U, II-1°).

Si vous la louez ensuite vide, les intérêts du prêt qui a servi à l'acheter se déduisent des loyers au régime réel, sans limite de durée ni de montant, comme l'admet l'administration pour un salarié qui déménage pour son emploi (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80, § 50).

Location vide au réel : des intérêts d'emprunt déductibles sans plafond

Au régime réel des revenus fonciers, les intérêts des emprunts contractés pour acheter, construire, conserver, réparer ou améliorer le logement loué se déduisent des loyers, sans plafond (CGI, art. 31, I-1°, d). Les frais de l'emprunt aussi (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190 et 200) :

• frais de dossier, agios et commissions bancaires ;
• frais d'hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers, honoraires du notaire pour l'acte de prêt compris s'ils sont distingués de ceux de l'achat, et frais de mainlevée ;
• sommes versées à un organisme de caution, pour la part qui ne vous sera pas rendue ;
• primes de l'assurance emprunteur (décès, perte d'emploi…) qui garantit le prêt, si rien n'est récupérable hors sinistre.

Ne se déduisent pas : le capital remboursé, les intérêts de retard et, en principe, les frais d'un prêt de renégociation, sauf baisse de la charge totale d'intérêts (même document, § 10, 220 et 230). Comptent les sommes payées dans l'année, hors échéances de l'année précédente (brochure 2026, p. 351). Un prêt pris pour payer les droits de succession d'un bien loué est aussi admis (§ 40 ; droits de succession).

Le tout se porte ligne 250 de la déclaration 2044, avec le détail de chaque prêt rubrique 410 (notice de la 2044). Au micro-foncier, l'abattement de 30 % couvre toutes les charges : pour compter vos intérêts, il faut opter pour le réel, qui engage trois ans (brochure, p. 158 ; micro-foncier ou réel). En cas de déficit foncier, la part due aux intérêts et frais d'emprunt se reporte uniquement sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, jamais sur le revenu global (CGI, art. 156, I-3° ; notice, § 430 à 442).

Frais de notaire d'une location vide : pas déductibles, mais comptés à la revente

Les droits de mutation et les honoraires de l'acte d'achat ne se déduisent pas des loyers : ce sont des frais d'acquisition d'un capital immobilier (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190 ; brochure, p. 345). Les intérêts de la part du prêt qui les finance se déduisent, eux, comme les autres (BOFiP, § 50).

Ces frais comptent à la revente : ils majorent le prix d'acquisition pris en compte pour calculer la plus-value (droits, honoraires du notaire, commission d'agence due par l'acheteur), pour leur montant réel justifié ou forfaitairement, à 7,5 % du prix (CGI, art. 150 VB, II-3° ; BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 30 à 70 ; service-public.fr, F10864). Les intérêts d'emprunt n'en font pas partie : la liste est limitative (ce même BOFiP, § 1).

Le statut du bailleur privé, qui permet d'amortir certains logements loués vides, exclut aussi ces frais : l'amortissement porte sur le prix d'acquisition « net de frais » (CGI, art. 31, I-1°, i et j).

Location meublée au réel : frais de notaire en charges ou amortis

En location meublée non professionnelle au réel, les intérêts d'emprunt sont des charges du bénéfice (FAQ de la DGFiP, p. 6), comme l'assurance du prêt quand le contrat l'exige (BOFiP, BOI-BIC-CHG-40-20-20, § 140). Pour les droits, honoraires et commissions de l'achat, vous choisissez : les déduire en charges l'année de l'achat, ou les ajouter au coût du bien pour les amortir. Le choix se fait par l'écriture comptable, est irrévocable et vaut pour tous les biens de l'activité (CGI, annexe III, art. 38 quinquies ; BOFiP, BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 140 à 170).

Déduits en charges, ces frais peuvent créer un déficit, imputable sur les seuls bénéfices meublés des dix années suivantes (CGI, art. 156, I-1° ter). Amortis, ils suivent la règle de l'amortissement, qui ne crée pas de déficit et se reporte (CGI, art. 39 C) ; pour une vente conclue depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits diminuent, sauf exceptions, le prix d'achat retenu pour la plus-value (CGI, art. 150 VB, III). Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire couvre tout (FAQ, p. 5). Voir aussi location nue ou meublée. Un article du projet de loi de finances pour 2027 restreindrait aussi l'amortissement des meublés ; rien n'est voté (projet de loi de finances 2027).

Parts de SCPI achetées à crédit

Les intérêts d'un prêt personnel pris pour acheter des parts de SCPI, et ses frais, se retranchent de votre quote-part de revenus fonciers (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). Sur la 2044, ils s'ajoutent à ceux de la société ligne 113, avec le détail rubrique 410. Détenteur de parts sans autre revenu foncier, vous pouvez vous dispenser de la 2044 : le montant net va case 4BA, avec une note qui nomme chaque société, son revenu et vos intérêts ; le micro-foncier ne vous est pas ouvert (brochure, p. 157 et p. 343 ; notice, § 110).

À la revente des parts, les frais d'acquisition s'ajoutent au prix pour leur seul montant réel, sans forfait (BOFiP, BOI-RFPI-SPI-20, § 20 ; fiscalité des SCPI).

Ce que vaut chaque déduction selon votre taux marginal

Une charge déduite d'un revenu locatif imposé allège l'impôt, au taux marginal, et les prélèvements sociaux : 17,2 % en location vide, 18,6 % en meublé non professionnel, pour les revenus de 2025 (aide-mémoire 2026, p. 61 et 62). Les taux du barème 2026 vont de 0 à 45 % (brochure, p. 371).

Ces montants supposent un résultat locatif qui reste positif. En meublé, quand l'amortissement annule déjà le bénéfice, un euro d'intérêt de plus ne change pas l'impôt de l'année : il libère un euro d'amortissement, reporté. Votre tranche : taux marginal d'imposition.

Exemple : un studio acheté à crédit et loué vide

Paul a acheté un studio en 2023, 160 000 € plus 12 600 € de frais de notaire, droits compris, à crédit. Il le loue vide 650 € par mois hors charges, au régime réel, sans déficit antérieur. En 2025, il a payé 5 600 € d'intérêts, 520 € d'assurance emprunteur et 1 300 € d'autres charges (taxe foncière hors ordures ménagères, assurance du logement, copropriété non récupérable, forfait de 20 €). Son foyer relève de la tranche à 30 % et y reste.

Au réel, les 6 120 € d'intérêts et d'assurance évitent à Paul 2 888,64 € d'impôt et de prélèvements (6 120 € × 47,2 %). Les 12 600 € de frais d'achat ne se déduisent pas des loyers. S'il vend après douze ans avec une plus-value, ils réduiront l'impôt de 1 388,52 € et les prélèvements de 1 916,89 €, soit 3 305,41 €, contre 3 148,01 € avec le forfait de 7,5 % (12 000 €), hors taxe sur les plus-values élevées. S'il habitait ce studio, rien de tout cela ne compterait.

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