Statut du bailleur privé : déduire l'amortissement d'un logement loué nu

Statut du bailleur privé : une déduction pour les logements loués nus

Depuis l'article 47 de la loi de finances pour 2026, le propriétaire d'un logement loué nu peut déduire chaque année de ses loyers une fraction du prix de ce logement, au titre de l'amortissement. On parle de « statut du bailleur privé » ou de « dispositif Jeanbrun » ; un décret du 25 août 2026 le nomme dispositif « Relance logement » (décret n° 2026-826). Ce n'est pas une réduction d'impôt : la déduction abaisse le revenu foncier, donc l'impôt et les prélèvements sociaux calculés dessus.

Le texte, aux i et j du 1° du I de l'article 31 du CGI, vise deux cas :

• le logement neuf : acheté neuf ou sur plan, ou que vous faites construire ;
• le logement ancien rénové : acheté avec des travaux qui le rendent neuf au sens de la TVA, ou avec des travaux d'amélioration d'au moins 30 % du prix répondant aux critères d'une réhabilitation lourde ; si les travaux précèdent l'achat, le logement doit être resté inoccupé depuis.

Le logement doit se trouver en France, au sein d'un immeuble collectif d'habitation, c'est-à-dire réunissant plus de deux logements superposés en tout ou partie (code de la construction, art. L. 111-1) : une maison individuelle n'est pas visée. L'achat, ou le dépôt de la demande de permis de construire pour un logement que vous faites bâtir, doit intervenir entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (brochure 2026, nouveautés, p. 46).

Amortissement en location nue : combien se déduit chaque année

La base est le prix d'achat hors frais, augmenté des travaux pour un logement ancien. Le terrain, fixé forfaitairement à 20 % de cette base, ne s'amortit pas : le taux annuel s'applique aux 80 % restants et dépend du loyer demandé.

Pour l'ensemble de ces logements, le foyer déduit au plus 8 000 € par an ; 10 000 € quand la moitié au moins de leurs loyers bruts vient de locations sociales, 12 000 € pour des locations très sociales. L'amortissement court à partir du premier jour du mois d'achèvement, ou d'achat s'il est postérieur, et son cumul ne dépasse jamais la valeur hors terrain.

Les engagements : neuf ans de location sous plafonds

• L'option s'exerce sur la déclaration de revenus qui couvre l'année où le logement est achevé, ou acheté si c'est plus tard. Elle est irrévocable.
• La location, nue et à titre de résidence principale, est réelle et ininterrompue pendant au moins neuf ans ; elle débute au plus tard douze mois après l'achèvement ou l'achat.
• Le locataire n'appartient pas à votre foyer fiscal et n'est ni un parent ni un allié jusqu'au deuxième degré.
• Loyer et ressources du locataire (ces dernières jugées à la signature du bail) respectent les plafonds du Pinel (CGI, art. 199 novovicies) en loyer intermédiaire, ceux de Loc'Avantages (art. 199 tricies) en loyer social ou très social.
• Une société non soumise à l'impôt sur les sociétés peut détenir le logement, si chaque associé garde ses parts pendant les neuf ans. Un logement en nue-propriété ou en usufruit est exclu, sauf reprise par le conjoint survivant.

Ces plafonds dépendent de la localisation du logement et sont révisés chaque année. Pour un bail de 2026, le loyer « Pinel métropole » va de 10,26 € (zones B2 et C) à 19,71 € (zone A bis) par mètre carré et par mois hors charges, multiplié pour le Pinel par un coefficient de surface (0,7 + 19/S, au plus 1,2) ; les ressources d'une personne seule, de 32 530 € à 44 344 € (BOFiP, BOI-BAREME-000017 ; BOI-IR-RICI-360-20-30, § 120). Au 26 octobre 2026, le BOFiP ne précise pas encore leur application au nouveau dispositif.

Micro-foncier exclu, déficit foncier et plafonnement des niches

L'amortissement se déduit au régime réel, sur la déclaration 2044. Dès qu'un membre du foyer le demande pour un logement, le micro-foncier est exclu pour toutes les locations nues du foyer (CGI, art. 32, 2-c) : l'abattement de 30 % laisse place aux charges réelles (micro-foncier ou réel).

Si l'amortissement et les charges dépassent les loyers, un déficit foncier apparaît. La loi de 2026 ne lui donne pas de règle propre : selon l'article 156 du CGI, la fraction étrangère aux intérêts d'emprunt se déduit du revenu global, jusqu'à 10 700 € par an, le solde s'imputant pendant dix ans sur vos revenus fonciers (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 30). L'administration n'a pas encore commenté l'application de ces règles au dispositif ; le mécanisme général est décrit dans le guide du déficit foncier.

Pour un logement ancien, les travaux compris dans la base amortie ne se déduisent pas une seconde fois comme réparations ou améliorations. Pour un même logement, la version neuve exclut la réduction pour le logement social outre-mer (art. 199 undecies C) ; la version ancienne exclut aussi les réductions outre-mer (199 undecies A), Malraux (199 tervicies), Pinel et Denormandie (199 novovicies), et ne vaut pas pour les monuments historiques ou labellisés par la Fondation du patrimoine.

L'article 200-0 A du CGI, qui plafonne globalement les avantages fiscaux, ne retient parmi les amortissements que ceux d'anciens dispositifs (h et l de l'article 31, article 31 bis) : la nouvelle déduction n'y figure pas (plafonnement des niches fiscales).

Exemple chiffré : une année de loyers, trois régimes

Camille, dont le foyer est imposé dans la tranche à 30 %, achète en janvier 2027 un appartement neuf achevé, 240 000 € hors frais, loué en loyer intermédiaire. Sur une année pleine, elle encaisse 10 800 € de loyers (900 € par mois hors charges, sous le plafond de sa zone) et paie 3 870 € de charges déductibles : 2 500 € d'intérêts, 800 € de taxe foncière, 150 € d'assurance, 400 € de charges de copropriété non récupérables et le forfait de gestion de 20 €.

L'amortissement retire 3 172 € par an par rapport au réel classique (6 720 € × 47,2 %), tant que Camille reste dans sa tranche (voir votre taux marginal d'imposition). Le calcul retient 17,2 % de prélèvements sociaux, la CSG des revenus fonciers restant à 9,2 % (brochure 2026, nouveautés, p. 45 ; aide-mémoire 2026, p. 61 et 62). L'assistant fiscal IA, gratuit, met ce levier en regard des autres pistes de votre foyer, à partir de votre dernier avis d'impôt.

Revendre ou cesser de louer : ce que l'avantage coûte ensuite

Si un engagement n'est pas tenu (vente avant neuf ans, location interrompue, loyer au-dessus du plafond…), les amortissements déduits s'ajoutent au revenu foncier de l'année de la rupture. Pour l'impôt, ils sont divisés par le nombre d'années de déduction et ajoutés au revenu ; le supplément d'impôt obtenu est multiplié par ce même nombre. La reprise est écartée si le contribuable est licencié ou classé en invalidité de 2e ou 3e catégorie, ou s'il décède, lui ou son conjoint soumis à imposition commune.

Même après neuf ans, la revente reprend une part de l'avantage : pour calculer la plus-value, on retranche du prix d'achat les amortissements déduits (CGI, art. 150 VB, III), soit 179 520 € au lieu de 240 000 € pour Camille, avant les autres corrections (simulateur de plus-value immobilière ; plus-value immobilière).