Loueur meublé professionnel (LMP) : quand on le devient, ce que cela change

LMNP ou LMP : les deux conditions du statut professionnel

Le statut ne se choisit pas : il découle des chiffres de l'année. La location meublée est exercée à titre professionnel quand deux conditions sont réunies (CGI, art. 155, IV) :

• les recettes de location meublée de tout le foyer dépassent 23 000 € sur l'année civile, loyers et charges compris, toutes taxes comprises ;
• elles dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer, comptés nets de frais ou d'abattement : salaires, pensions et retraites, bénéfices d'une autre activité commerciale, agricole ou libérale, rémunérations de gérant.

Qu'une seule condition manque, et vous restez loueur non professionnel (LMNP). La qualification se refait chaque année et vaut pour toutes les locations meublées du foyer ; l'année où la location commence, les recettes sont ramenées à douze mois (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 50 à 170). L'inscription au registre du commerce n'est plus exigée depuis les revenus de 2020 (même article 155).

Le statut ne fixe pas le régime d'imposition. Le micro-BIC, possible pour 2025 si les recettes de 2023 ou de 2024 n'ont pas dépassé 77 700 € HT pour une location à l'année, retire d'office 50 % des recettes (case 5KP de la 2042-C-PRO, déclarant 1) ; au réel, le résultat se reporte case 5KC, ou case 5KF s'il est déficitaire (brochure pratique 2026, p. 168 à 171). Seul le réel fait apparaître un déficit.

Déficit LMP : imputable sur le revenu global, sauf l'amortissement

Le déficit d'un loueur professionnel se retranche de l'ensemble des revenus du foyer, sans plafond ; s'ils ne suffisent pas, le reste se reporte sur le revenu global des six années suivantes (CGI, art. 156, I ; FAQ de la DGFiP sur les locations meublées, p. 7). En LMNP, le même déficit ne s'imputerait que sur les bénéfices meublés des dix années suivantes. Trois limites :

• L'amortissement ne crée pas de déficit. Celui du logement et des meubles ne se déduit que dans la limite des loyers diminués des autres charges ; le surplus est reporté sur les exercices suivants (CGI, art. 39 C, II ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57). Le déficit imputable vient donc des charges : intérêts, travaux d'entretien, taxe foncière, gestion.
• Les déficits de vos années en LMNP restent bloqués. Ils ne s'imputent ni sur le revenu global ni sur les bénéfices professionnels, et ne resservent que si l'activité redevient non professionnelle dans les dix ans (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 250).
• Les charges payées avant la mise en location, comme les intérêts d'un achat sur plan, ne se déduisent du revenu global que par tiers sur les trois premières années de location, et à condition d'être professionnel dès le départ (CGI, art. 156, I-1° ter).

Exemple au barème 2026 : un déficit de 6 000 € imputé

Marc, célibataire sans enfant (une part), déclare 48 000 € de salaires nets imposables de 2025, frais professionnels déduits. Ses quatre logements meublés, loués à l'année, ont rapporté 52 000 € : plus de 23 000 € et plus que ses salaires, il est loueur professionnel.

1. Résultat avant amortissement : 52 000 € de recettes, moins 58 000 € de charges (21 000 € d'intérêts, 20 000 € de travaux de réparation, 5 000 € de taxe foncière, 7 000 € de copropriété et d'assurance, 5 000 € de gestion et de comptabilité), soit un déficit de 6 000 €.
2. Amortissement de l'année : 15 000 €. Les charges dépassant déjà les loyers, rien n'en est déductible en 2025 : les 15 000 € réduiront de futurs bénéfices.
3. Revenu imposable : 48 000 € − 6 000 € = 42 000 €.
4. Impôt : 0 % jusqu'à 11 600 €, 11 % de 11 600 € à 29 579 € (1 977,69 €), 30 % sur les 12 421 € suivants (3 726,30 €), soit 5 703,99 €, arrondis à 5 704 €.
5. Sans le déficit, sur 48 000 € : 1 977,69 € + 18 421 € × 30 % (5 526,30 €) = 7 503,99 €, arrondis à 7 504 €.

Le déficit fait baisser l'impôt de 1 800 €, soit 30 % de 6 000 € : c'est le taux marginal d'imposition de Marc. Aucune décote à ce niveau d'impôt ; les cotisations sociales de l'activité se calculent à part (barème et tables de la brochure 2026, p. 371 et 374).

Cotisations sociales : l'Urssaf remplace les prélèvements sociaux

Le loueur professionnel relève du régime des travailleurs indépendants (code de la sécurité sociale, art. L611-1, 6°). Ses cotisations, calculées par l'Urssaf sur les revenus de l'activité, prennent la place des prélèvements sociaux du loueur non professionnel, qui représentent 18,6 % du bénéfice imposable pour les revenus de 2025 (aide-mémoire 2026, p. 62 ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 40). Pour les estimer : les simulateurs de l'Urssaf.

Revendre en LMP : plus-values professionnelles et exonérations

Inscrit à l'actif d'un loueur professionnel, le logement relève à la vente des plus-values professionnelles, pas du régime des particuliers ; c'est le statut de l'année de la vente qui décide (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 400 et 460).

• Pour un bien détenu depuis deux ans au moins, la part de la plus-value qui correspond aux amortissements déduits est à court terme : elle s'ajoute au bénéfice de l'année (CGI, art. 39 duodecies).
• Le surplus, à long terme, est taxé à 12,8 % (CGI, art. 39 quindecies), plus 18,6 % de prélèvements sociaux pour une vente de 2025 (aide-mémoire, p. 62). Sur un immeuble, il diminue de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième (CGI, art. 151 septies B).
• Après au moins cinq ans d'activité professionnelle, périodes cumulées, toute la plus-value est exonérée si la moyenne des recettes hors taxes des deux années précédentes ne dépasse pas 90 000 €. Entre 90 000 € et 126 000 €, la part exonérée vaut (126 000 € − recettes) ÷ 36 000 € : la moitié pour 108 000 € (CGI, art. 151 septies ; BOFiP, § 410 et 420). L'exonération couvre l'impôt et les prélèvements sociaux pour un bien détenu depuis plus de deux ans (brochure, p. 172).

En LMNP, la vente suit le régime des particuliers et ses abattements pour durée de détention : voyez la location meublée non professionnelle et les exonérations de plus-value immobilière.

IFI et transmission : des conditions à part

Pour un foyer redevable de l'impôt sur la fortune immobilière, les logements meublés sont des biens professionnels exonérés à des conditions propres à cet impôt : plus de 23 000 € de recettes annuelles, et un bénéfice de location meublée supérieur à la moitié des revenus professionnels nets du foyer, ce bénéfice compris (CGI, art. 975, I et V ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-30-10-10-10, § 60). L'activité doit aussi être votre profession principale, ce qu'elle n'est en général pas à côté d'un emploi à plein temps (BOI-PAT-IFI-30-10-10-30, § 20).

Donner l'activité ou la laisser en héritage fait apparaître les plus-values professionnelles. Si la location est poursuivie, leur imposition peut, sur option, être reportée ; elles sont définitivement exonérées après cinq ans de poursuite, mais l'option écarte l'exonération de l'article 151 septies (CGI, art. 41 ; BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 435). Pour les droits de donation et de succession, l'exonération de 75 % prévue pour transmettre une entreprise ne joue pas : l'administration en exclut la location de locaux meublés d'habitation (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-40, § 1 et 15 ; BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, § 15). Les logements suivent le barème ordinaire des droits de succession.

Devenir LMP sans l'avoir décidé

La comparaison se refaisant chaque année, une retraite, un conjoint qui cesse de travailler ou un logement de plus suffisent à faire basculer. Un couple qui encaisse 30 000 € de loyers meublés et 32 000 € de salaires nets est non professionnel. L'année où l'un part à la retraite et où salaires et pensions du foyer tombent à 28 000 €, il devient loueur professionnel. Aussitôt, le déficit de l'année s'impute sur le revenu global, des cotisations sociales remplacent les prélèvements sociaux, une vente relève des plus-values professionnelles et l'IFI peut exonérer les logements, à ses propres conditions.

Changer de statut, dans un sens ou dans l'autre, n'est pas une cessation d'activité et ne déclenche aucune imposition immédiate. Comme le statut de l'année d'une vente n'est pas toujours connu le jour de la vente, l'administration admet d'appliquer celui de l'année précédente, puis de régulariser sans pénalité (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 450 et 470).

Le projet de loi de finances pour 2027 limiterait l'amortissement des seuls loueurs non professionnels ; rien n'est voté (suivez le texte). Pour savoir de quel côté vous tombez cette année, posez la question à l'assistant fiscal IA, gratuit.