Micro-foncier ou régime réel : bien choisir pour une location vide

Micro-foncier : qui y a droit

Le micro-foncier vise les loyers d'une location nue, imposés comme revenus fonciers. Il s'applique de plein droit quand l'ensemble du foyer fiscal encaisse au plus 15 000 € de revenus fonciers bruts dans l'année (brochure pratique 2026, p. 157-158 ; CGI, art. 32). Trois points règlent la plupart des cas :

• le seuil se juge sur l'année entière, sans prorata : un logement loué six mois pour 8 000 € reste sous le seuil, sans être compté 16 000 € sur douze mois (BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10, § 110) ;
• vos parts de SCI non soumises à l'impôt sur les sociétés comptent pour votre part de leurs loyers bruts : 9 000 € encaissés en direct et 6 500 € de quote-part font 15 500 €, donc le réel (même document, § 120) ;
• une location meublée n'en relève jamais : ses loyers sont des bénéfices commerciaux, imposés selon d'autres règles (location meublée non professionnelle).

Le micro-foncier est exclu, quel que soit le montant, si un membre du foyer loue un monument historique ou un bien en nue-propriété, pratique une déduction au titre de l'amortissement (Périssol, Besson neuf, Robien, Borloo neuf, ou le dispositif créé pour les logements acquis à partir du 21 février 2026), une déduction spécifique (conventionnement Anah, Robien ZRR) ou la réduction Loc'Avantages. Une réduction Pinel, Denormandie ou Malraux ne l'empêche pas (BOFiP, § 60 ; brochure 2026, nouveautés, p. 46).

Ce que vous déclarez en case 4BE

Au micro-foncier, pas de déclaration 2044 : vous portez le montant brut de vos revenus fonciers case 4BE de la déclaration de revenus, avec l'adresse du logement, et l'administration retire l'abattement de 30 % (brochure, p. 158). Ce montant brut comprend :

• les loyers encaissés dans l'année, hors charges, arriérés et loyers payés d'avance compris ;
• les dépenses à votre charge que le bail fait payer au locataire, comme la taxe foncière ;
• les subventions et indemnités d'assurance qui financent des travaux déductibles ou remplacent des loyers impayés ;
• le dépôt de garantie, mais seulement si vous le gardez pour couvrir un loyer impayé ou une remise en état.

Les charges que le locataire vous rembourse (chauffage et éclairage des parties communes, ascenseur, taxe d'enlèvement des ordures ménagères) n'y entrent pas (service-public.fr ; BOFiP, § 100 ; brochure, p. 343-344).

Au régime réel : les charges qui se déduisent

Au réel, la déclaration 2044 calcule votre revenu foncier net, reporté ensuite case 4BA, ou cases 4BB et 4BC en cas de déficit. Se déduisent, pour ce que vous avez payé dans l'année (brochure, p. 345-351) :

• les intérêts et frais de l'emprunt qui a servi à acheter, réparer ou améliorer le logement, sans plafond ;
• la taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères ;
• les primes d'assurance du bailleur, propriétaire non occupant comme loyers impayés ;
• la rémunération d'une agence ou d'un gérant, plus 20 € par logement pour les menus frais de gestion ;
• les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration, jamais celles de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
• les sommes appelées par le syndic pour les charges de copropriété, ajustées l'année suivante d'après les comptes approuvés.

Gardez factures et relevés du syndic : l'administration peut les demander. Quand les charges dépassent les loyers, le réel fait apparaître un déficit foncier, impossible au micro-foncier. Sa fraction due aux charges autres que les intérêts s'impute sur votre revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 €, portée à 21 400 € pour une rénovation énergétique qui sort le logement des classes E, F ou G, payée d'ici à la fin de 2027 (le déficit foncier ; fiche F1991 ; article 47 de la loi de finances pour 2026).

Micro-foncier ou réel : le point d'équilibre à 30 % de charges

Au micro-foncier, l'impôt porte sur 70 % des loyers bruts ; au réel, sur les loyers moins les charges déductibles. Les deux bases se rejoignent quand les charges atteignent 30 % des loyers. En dessous, le micro-foncier taxe moins ; au-dessus, le réel prend l'avantage.

Hors déficit, l'écart se chiffre en une ligne : (charges déductibles − 30 % des loyers) × (taux marginal + 17,2 % de prélèvements sociaux). Pour 10 000 € de loyers, chaque euro de charges au-delà de 3 000 € fait gagner 47,2 centimes à un bailleur imposé à 30 % qui reste dans sa tranche ; trouvez la vôtre sur la page du taux marginal d'imposition. Ce calcul laisse de côté la part de CSG déductible l'année suivante.

• Ne comptez que les charges admises : pas d'agrandissement, ni la valeur de votre propre travail sur un chantier, seuls les matériaux achetés se déduisant.
• Raisonnez sur trois ans, la durée de l'option, et pas sur la seule année d'un gros chantier.
• Regardez si un déficit est possible : il ne se crée qu'au réel.

Deux bailleurs, deux régimes gagnants

Le studio est loué 600 € par mois ; ses charges : 650 € de taxe foncière hors ordures ménagères, 110 € d'assurance, 300 € de petites réparations et le forfait de 20 €. Le trois-pièces est loué 950 € par mois ; ses charges : 3 100 € d'intérêts, 1 250 € de taxe foncière, 180 € d'assurance, 912 € d'agence (8 % des loyers), le forfait de 20 € et 2 900 € pour remplacer une chaudière vétuste par un modèle équivalent. Sans chaudière à changer les deux années suivantes, ses charges resteraient proches de 48 % des loyers : l'option de trois ans reste gagnante.

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Opter pour le réel, puis revenir au micro-foncier

1. L'option résulte du simple dépôt d'une déclaration 2044 dans le délai de la déclaration de revenus de la première année visée (BOFiP, § 220).
2. Elle couvre tous les logements loués nus du foyer et dure trois ans : choisie pour les revenus de 2026, elle vaut pour 2026, 2027 et 2028 (§ 230 et 240).
3. Passé ce délai, chaque nouvelle 2044 ne vaut que pour l'année : vous revenez au micro-foncier quand vous le souhaitez, et pouvez de nouveau opter pour trois ans après une année au micro-foncier (§ 250).
4. Si vos loyers dépassent 15 000 €, le réel s'impose pour l'année ; s'ils repassent sous le seuil, le micro-foncier revient de plein droit (§ 190 et 260).
5. De retour au micro-foncier, vous continuez d'imputer sur votre revenu foncier les déficits antérieurs encore reportables (brochure, p. 158).

Prélèvements sociaux : 17,2 % sur les loyers d'une location vide

Vos revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux : 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité (aide-mémoire 2026, p. 61 ; CGI, art. 235 ter). La CSG de la plupart des autres revenus du patrimoine et des placements est passée à 10,6 %, soit 18,6 % au total, mais celle des revenus fonciers reste à 9,2 %, y compris pour les revenus de 2026 (brochure 2026, nouveautés, p. 45 ; code de la sécurité sociale, art. L136-8).

La base suit celle de l'impôt : 70 % des loyers au micro-foncier, le revenu net après déficits au réel. Les loyers d'un meublé non professionnel, eux, supportent 18,6 % (aide-mémoire 2026, p. 62).

L'impôt et les prélèvements sociaux sur vos loyers sont payés en cours d'année, par acomptes mensuels ou trimestriels. Si vous cessez de louer, cochez la case 4BN : vos loyers de l'année ne serviront plus au calcul des acomptes (service-public.fr ; brochure, p. 157). Des travaux à prévoir avant la fin de 2026 ? Le guide réduire ses impôts 2027 fait le point sur ce qu'il faut payer avant le 31 décembre.