Louer vide ou meublé : ce que change l'impôt sur vos loyers

Louer vide ou meublé : deux catégories de revenus

Loué vide, un logement rapporte des revenus fonciers ; loué meublé, même de façon occasionnelle, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (brochure pratique 2026, p. 157 et p. 173). En meublé, le statut de loueur non professionnel (LMNP) s'applique tant que les recettes du foyer ne dépassent pas 23 000 € par an, ou pas ses autres revenus d'activité (salaires, pensions, bénéfices professionnels) ; les deux seuils franchis, vous devenez professionnel (CGI, art. 155, IV).

Régimes micro : 30 % d'abattement en vide, 50 % en meublé

Location vide. Le micro-foncier s'applique de plein droit quand les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € dans l'année. Vous inscrivez le total, charges récupérables exclues, case 4BE de la déclaration de revenus, et 70 % seulement sont imposés. Choisir le réel, par le dépôt d'une déclaration 2044, engage pour trois ans (brochure, p. 157 et 158).

Location meublée à l'année. Le micro-BIC retire 50 % des recettes, jusqu'à 77 700 € de recettes pour 2025, seuil porté à 83 600 € pour 2026 à 2028 (BOFiP, BOI-BAREME-000044, § 20). Les recettes se déclarent charges comprises, ligne 5NI de la déclaration 2042-C-PRO pour le déclarant 1. Le réel ne devient obligatoire qu'après deux années consécutives de dépassement ; sur option, il vaut un an, renouvelé tacitement (brochure, p. 168, 169, 173 et 174).

Meublé de tourisme : voyez Airbnb et impôt ; micro ou réel en location vide : micro-foncier ou réel.

Régimes réels : déficit en vide, amortissement en meublé

• Location vide. Vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, plus 20 € forfaitaires par local (brochure, p. 345 à 351). Le prix du logement ne se déduit pas, sauf dispositif particulier comme le statut du bailleur privé, ouvert aux logements achetés depuis le 21 février 2026. Si les charges dépassent les loyers, la part du déficit qui ne vient pas des intérêts se retranche de votre revenu global, jusqu'à 10 700 € par an, à condition de louer encore trois ans ; le reste attend les revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, art. 156, I-3° ; le déficit foncier).
• Location meublée. Vous tenez une comptabilité et déposez une déclaration 2031 depuis un espace professionnel sur impots.gouv.fr (FAQ de la DGFiP, p. 11). Vous déduisez vos charges et l'amortissement, une fraction annuelle du prix du logement, terrain exclu, et du mobilier (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 56 à 58). L'amortissement ne se déduit jamais au-delà du résultat avant amortissement : l'excédent attend les années suivantes (CGI, art. 39 C). Si les charges dépassent les recettes, ce déficit ne réduit pas votre revenu global : il se reporte sur les seuls bénéfices meublés des dix années suivantes (CGI, art. 156, I-1° ter).

Prélèvements sociaux et cotisations : 17,2 % ou 18,6 %

Sur les revenus de 2025, la location vide supporte 17,2 % de prélèvements sociaux, la location meublée non professionnelle 18,6 %. La CSG des revenus du patrimoine est passée de 9,2 % à 10,6 %, sauf celle des revenus fonciers (nouveautés 2026, p. 45 ; aide-mémoire 2026, p. 61 et 62), et le code de la sécurité sociale maintient ces deux taux de CSG pour les revenus de 2026 (art. L136-8). Ils portent sur le revenu imposé : après abattement au micro, après charges et amortissement au réel.

En meublé, des cotisations sociales remplacent ces prélèvements dans deux cas : une location de courte durée, à une clientèle qui n'y élit pas domicile, au-delà de 23 000 € de recettes par an, ou le statut de loueur professionnel (code de la sécurité sociale, art. L611-1, 6° ; brochure, p. 173). Le meublé suppose aussi un numéro SIRET, à demander dans les 15 jours au guichet des formalités des entreprises, et la cotisation foncière des entreprises, un impôt local (FAQ de la DGFiP, p. 9 et 11).

Exemple : le même deux-pièces loué vide, puis meublé

Hypothèses : un deux-pièces acheté à crédit, loué à l'année 750 € par mois hors charges, plus 50 € de provisions pour charges récupérables, au même loyer vide ou meublé pour ne comparer que l'impôt. Charges du bailleur en 2025 : 2 600 € d'intérêts, 850 € de taxe foncière hors ordures ménagères, 150 € d'assurance, 380 € de copropriété non récupérables, soit 3 980 €. Le foyer relève de la tranche à 30 % et y reste.

1. Vide, micro-foncier : 9 000 € de loyers hors charges, dont 70 % imposés, soit 6 300 €.
2. Vide, réel : 9 000 € − 3 980 € − 20 € de forfait de gestion = 5 000 €. Les charges atteignent 44 % des loyers, plus que les 30 % de l'abattement.
3. Meublé, micro-BIC : les recettes comprennent les charges, soit 9 600 €, dont 50 % imposés, soit 4 800 €.
4. Meublé, réel : 9 600 € − 3 980 € − 600 € de charges payées pour le locataire = 5 020 €. L'amortissement de l'année, supposé de 6 500 € pour le logement hors terrain et le mobilier, ne se déduit qu'à hauteur de 5 020 € : résultat nul, 1 480 € reportés.

Ce classement ne vaut que pour ces hypothèses. Le meublé au réel ne paie rien cette année, mais il exige une comptabilité, dont les frais se déduisent aussi ; surtout, ses 5 020 € d'amortissement reviendront en partie à la revente. Calculs hors CSG déductible l'année suivante.

À la revente : ce que l'amortissement du meublé coûte ensuite

Vide ou meublé non professionnel, la revente relève des plus-values immobilières des particuliers : imposition à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, après un abattement pour durée de détention qui exonère d'impôt après 22 ans et de prélèvements après 30 ans (service-public.fr, F10864 ; BOFiP, § 270). Mais pour une vente conclue depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en meublé viennent en moins du prix d'acquisition, ce qui gonfle d'autant la plus-value ; il en va de même pour l'amortissement du statut du bailleur privé. Les résidences pour étudiants ou personnes âgées et certains établissements médico-sociaux y échappent (CGI, art. 150 VB, III ; FAQ, p. 10).

Dans l'exemple, si la vente dégage une plus-value, les 5 020 € déduits en 2025 la renchériraient de 1 459,87 € au bout de dix ans de détention (667,66 € d'impôt et 792,21 € de prélèvements), de 621,68 € au bout de 22 ans, de rien après 30 ans, hors taxe sur les plus-values élevées. Pour chiffrer une vente : le simulateur de plus-value immobilière.

Un article du projet de loi de finances pour 2027 restreindrait cet amortissement en meublé ; rien n'est voté (projet de loi de finances 2027).

Vide ou meublé : les questions à se poser

• Vos charges dépassent-elles 30 % des loyers ? Au-delà, le réel l'emporte sur le micro-foncier en location vide.
• Prévoyez-vous de gros travaux ? En location vide, le déficit foncier en retranche une part de votre revenu global ; en meublé non professionnel, non.
• Combien de temps garderez-vous le logement ? L'amortissement allège l'impôt pendant la location et alourdit la plus-value de revente, sauf après 30 ans de détention.
• Quel est votre taux marginal d'imposition ? Il fixe la valeur de chaque euro déduit.
• Louez-vous par une SCI ? Louer meublé de façon habituelle la rend en principe passible de l'impôt sur les sociétés (FAQ, p. 12 ; SCI à l'IR ou à l'IS).

Pour votre cas, l'assistant fiscal IA, gratuit, répond sur vide ou meublé, micro ou réel, et calcule l'impôt sur le revenu au barème 2026 ; les prélèvements sociaux se calculent à part. Voir aussi location meublée non professionnelle et intérêts d'emprunt et frais de notaire.